Zasiedzenie nieruchomości co to jest? Sprawdź, co warto wiedzieć!

Jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości jest jej zasiedzenie, jednak mimo tak istotnego i wartościowego składnika majątku jakim są nieruchomości, dokładne zasady i przesłanki nabycia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie nie są powszechnie znane. Natomiast warto je znać, ponieważ sprawa ta wcale nie musi dotyczyć tylko osób, które potencjalnie chciałyby nabyć nieruchomość w ten sposób, ale może dotyczyć także każdego właściciela nieruchomości, który powinien mieć świadomość, jak ta instytucja prawa cywilnego funkcjonuje, aby przez swoją nieuwagę nie stracił na przykład części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez sąsiada.

Najważniejsze informacje, których dowiesz się z tego artykułu:

1. Zasiedzenie nieruchomości definiuje się jako nabycie jej własności wskutek upływu czasu i długotrwałego, nieprzerwanego posiadania.
2. Nieprzerwane posiadanie i upływ określonego czasu to przesłanki do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.
3. Zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa, ale aby to prawo stwierdzić osoba zainteresowana musi złożyć odpowiedni wniosek do sądu rejonowego.

Masz więcej pytań odnośnie nieruchomości? Sprawdź, jak może pomóc Ci adwokat od nieruchomości Rzeszów! 

Zasiedzenie nieruchomości co to jest?

Na wstępie warto dokładnie omówić, co rozumiemy przez konkretne pojęcia. Czym jest nieruchomość? Czym jest zasiedzenie wedle prawa rzeczowego? Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków. 

Natomiast zasiedzenie nieruchomości to nabycie jej własności wskutek upływu czasu i długotrwałego, nieprzerwanego posiadania. Jest to jeden z pierwotnych sposobów nabycia własności, polegający na tym, że nabywamy od razu pełne prawo własności do nieruchomości. Zasiedzenie pozwala, zatwierdzając istniejący stan faktyczny, na usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania.

Kiedy następuje zasiedzenie nieruchomości?

Kodeks cywilny precyzyjnie określa przesłanki i zasady nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie. Do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie konieczne są dwie przesłanki spełnione łącznie: 

• nieprzerwane posiadanie;

• upływ określonego czasu (20 lat przy dobrej wierze posiadacza, a 30 przy złej, ocenianej w momencie wejścia w posiadanie).

Posiadanie prowadzące do nabycia własności musi być nieprzerwane. Posiadaczowi nieruchomości nie przysługuje żadne prawo do niej, do momentu upływu terminu zasiedzenia. Spośród praw rzeczowych prawem podlegającym zasiedzeniu jest prawo własności, użytkowanie wieczyste oraz niektóre służebności gruntowe. Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być części składowe rzeczy. 

Do nabycia własności przez zasiedzenie prowadzi tylko posiadanie samoistne. Posiadacz samoistny to osoba, która faktycznie włada daną nieruchomością jak właściciel (może to być właściciel, ale też np. złodziej czy inny bezprawny posiadacz). Posiadacz zależny to z kolei taka osoba, która włada rzeczą na podstawie łączącego go z właścicielem stosunku prawnego, np. najemca, dzierżawca. Posiadacz zależny nie może zasiedzieć nieruchomości, nie jest zatem możliwe nabycie w drodze zasiedzenia np. mieszkania, w którym jesteśmy najemcami.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej lub złej wierze – różnice

Artykuł 7 Kodeksu cywilnego wprowadza zasadę domniemania dobrej wiary. Zgodnie z jego treścią jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Czym jest zatem dobra i zła wiara? W tym zakresie wielokrotnie orzekał Sąd Najwyższy i z jego orzecznictwa można wysunąć następujące wnioski: 

• dobra wiara posiadacza występuje wówczas, gdy posiadanie rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza on cudzego prawa, względnie, gdy posiadacz powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owe błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione; 
• z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie ma świadomość co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy.

Dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa. Decydująca dla przyjęcia dobrej lub złej wiary jest chwila objęcia danej nieruchomości w posiadanie.

Zła wiara przy zasiedzeniu nieruchomości będzie występować na przykład w następujących sytuacjach:

• kiedy sąsiad zaczyna zagospodarowywać czy uprawiać pole drugiego sąsiada, mając świadomość, że nie jest ono jego własnością, ale wykorzystuje sytuację, że sąsiad-właściciel z tego pola nie korzysta;
• zakup nieruchomości od osoby, która nie jest właścicielem i nie została wskazana w księdze wieczystej jako właściciel.

Zasiedzenie następuje z mocy prawa, ale aby to prawo potwierdzić należy złożyć odpowiedni wniosek przez osobę zainteresowaną do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie tej nieruchomości. Wniosek powinien zawierać wskazanie okoliczności uzasadniających zasiedzenie, takich jak długość i rodzaj posiadania. Sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia, które potwierdza, że prawo własności zostało nabyte z mocy prawa z chwilą spełnienia ustawowych przesłanek.

Kiedy nieruchomość jest zasiedziana? Skorzystaj z pomocy Kancelarii Kawalec!

W przypadku zamiaru nabycia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie, jak i w przypadku obaw co do zasiedzenia przez osobę trzecią naszej nieruchomości, warto skorzystać z pomocy adwokata specjalizującego się w sprawach cywilnych i dotyczących zasiedzenia. W końcu w grze często są nieruchomości o niebagatelnej wartości. 

W ramach praktyki adwokackiej w Kancelarii Kawalec od lat zajmujemy się sprawami cywilnymi, świadcząc pomoc prawną klientom indywidualnym i przedsiębiorcom. Stawiamy na indywidualne podejście, wychodząc z założenia, że każdy przypadek jest inny. Zachęcamy do kontaktu!

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Dobra wiara zła wiara zasiedzenie różnice jakie są?

Dobra wiara posiadacza polega na tym, że rozpoczął posiadanie nieruchomości w okolicznościach usprawiedliwiających przekonanie, że nie narusza cudzych praw, lub gdy błędnie, lecz usprawiedliwione w danych okolicznościach, uważa, że przysługuje mu prawo własności. Zła wiara występuje, gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem, albo jego niewiedza jest nieusprawiedliwiona, czyli wynika z niedbalstwa lub braku staranności. Podstawowa różnica polega na czasie zasiedzenia: 20 lat przy dobrej wierze, 30 lat przy złej wierze.

Kiedy nie dojdzie do zasiedzenia?

Do zasiedzenia nie dochodzi, gdy posiadanie nieruchomości nie jest samoistne, nie jest nieprzerwane lub nie upłynął wymagany okres (20 lat przy dobrej wierze albo 30 lat przy złej). Zasiedzieć nie można ani części składowych rzeczy, ani nieruchomości jako posiadacz zależny (np. najemca, dzierżawca).

Czy lokator może przejąć mieszkanie przez zasiedzenie?

Nie, lokator (najemca) nie może nabyć mieszkania przez zasiedzenie, ponieważ jest posiadaczem zależnym – korzysta z nieruchomości na podstawie stosunku prawnego z właścicielem.